El mito del bien raíz en los negocios

A lo largo de mi carrera como Broker de Negocios en Marcha y Bienes Raíces me he topado varias veces con la pregunta de si conviene o no ser dueño del bien raíz en donde se encuentra operando el negocio en marcha. Tiende a existir el mito o creencia en nuestra cultura de que conviene ser dueño de la tierra en donde se finca nuestro negocio, o que es más conveniente vender un negocio funcionando que incluye el bien raíz. A fin de arrojar más luz sobre el asunto es conveniente analizar desde varios ángulos un caso real. En esta oportunidad tomaremos una Panadería cuyo nombre no se revela para proteger la confidencialidad de su dueño, y que en términos generales presentaba los siguientes números:

CONCEPTO PESOS Y PORCENTAJES

* Inversión en el Negocio $ 5,355,000
* Inversión en el Bien Raíz $ 4,900,000
* Inversión en Negocio + Bien Raíz $10,255,000
* Flujo Anual Negocio
(Pagando Renta por el Bien Raíz) $ 2,555,000
* Flujo Anual Bien Raíz
(Renta del Bien Raíz) $ 600,000
* Flujo Anual Negocio + Bien Raíz $ 3,155,000
* Rendimiento Anual Negocio 47.71 %
* Rendimiento Anual Bien Raíz 12.24 %
* Rendimiento Anual Negocio+Bien Raíz 30.77 %

Es muy cómodo el pensar cuando uno es dueño del bien raíz que todo el flujo anual del negocio es lo que estoy ganando. Sin embargo, es importante que aprendamos a manejar dos bolsillos y separar la renta de lo que genera el bien raíz antes de contar los centavos de lo que genera el negocio.

El punto de vista práctico. La verdad es que es muy conveniente el que no tengamos a un casero que mes a mes nos persigue para cobrar su renta, pero cuando llegue el momento de vender mi negocio me puedo enfrentar a un comprador / inversionista que no le interese invertir en el bien raíz y sólo le interese comprar la Panadería. Esto se puede deber a que no tiene el capital necesario para invertir en ambas cosas (Negocio + Bien Raíz), o sea una persona que quiera optimizar su inversión y prefiera obtener un mayor rendimiento con la compra del negocio únicamente. En ese momento el dueño del negocio y bien raíz tendrá que pensar cual sería una renta justa de mercado por su bien raíz y descontarle esa renta a los flujos que genera el negocio para saber si el negocio por sí solo es buen negocio. Me he topado con dueños de negocios que al hacer este análisis se dan cuenta de que si pagaran una renta no tendrían utilidades y estarían cercanos a punto de equilibrio o por debajo de él. Es entonces que les cae el veinte de que "su negocio no es negocio" y vivían en una situación irreal.

Lo que dicen los rendimientos. Si Pitágoras no miente en el ejemplo que estamos manejando de la Panadería, el Negocio por sí sólo (descontada la renta por el bien raíz) genera un 47.7% de rendimiento sobre mi inversión. ¡Eso significa que estaría prácticamente recuperando mi inversión en un periodo de 2.0 años! Cabe señalar que el periodo de recuperación de la inversión normal para Pequeñas y Medianas empresas va desde 1.5 años a 4.0 años dependiendo del giro de negocio, y que en el caso de panaderías comparables a la que estamos poniendo de ejemplo (con el mismo nivel de ventas y activos) el periodo de recuperación de la inversión es de 2.0 años. En contraste si yo fuera sólo el dueño del bien raíz y le rentara la propiedad a una Panadería, mi inversión en el bien raíz se estaría recuperando en aproximadamente 8.0 años. Si tomamos en cuenta el flujo del Negocio más el Bien Raíz nuestra inversión se podría recuperar en aproximadamente 3.0 años.

A la hora de vender... Hay que considerar que hay un número mucho mayor de compradores / inversionistas que tienen $5.0 millones de pesos que los que tienen $10.0 millones de pesos. Este hecho tiene un efecto importante en el tiempo que se tarda el vender un negocio. Asimismo, tiene mucho mayor sentido el obtener un 47.7% de rendimiento que un 30.7%. ¡Estamos hablando de un 50% más en términos del rendimiento! Lo que usualmente aconsejo en casos como el de ésta Panadería es manejar ambas opciones de venta; 1) negocio por sí sólo y 2) negocio + bien raíz, a fin de que si llega un comprador / inversionista que no tenga el capital para cubrir ambos conceptos se le pueda dar la opción de comprar sólo el negocio y manejar una renta con opción a compra del bien raíz.

La actualidad en los bienes raíces. Los bienes raíces han sido y seguirán siendo una forma muy segura de invertir. Sin embargo, en estos tiempos es muy difícil que alguien prometa y se cumpla el hecho de que una determinada propiedad va a generar una determinada plusvalía, por lo menos dentro del próximo año. Hay analistas que piensan que dentro de los próximos dos años los precios de los bienes raíces no se recuperarán, pero todos sabemos que a la larga eventualmente lo harán.

¿Mito o Realidad? Es importante notar que la plusvalía de una propiedad no se realiza hasta que se vende y ahora mismo es una época un poco complicada para la compraventa de bienes raíces. Por lo tanto hay que concentrarse en el flujo que pueden dejar. Quizá lo mas importante a notar es que el flujo que puede generar un bien raíz en la forma de rentas, no vas mas allá de un 8.0% a un 12.0% anual en promedio. Si esto se compara con los flujos que puede generar un negocio en marcha (entre un 25.0% y un 65.0% de rendimiento anual sobre la inversión) es claro que en muchos casos conviene mas rentar que ser dueño del bien raíz cuando uno es propietario de un negocio en marcha. ¿Después de conocer estos números usted compraría un negocio que incluye el bien raíz? Quizá sí cuando lo que se busca es una combinación de flujos y seguridad de la inversión a largo plazo. Lo invito a que saque sus propias conclusiones.